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    发布时间:2019/1/17

    来源:地产成本圈  作者:马天金

    有效的成本管理不是简单地压缩成本,而是从项目全过程利润率、经济附加值、息税后利润等方面来进行综合考量。作为成本人,除了做好成本管控以外,更要懂得从财务角度看成本。

    笔者曾就职于上海一建、务腾咨询、九龙仓等大型总承包、咨询、房企,现就职于某大型地产集团事业部,一直从事成本管理工作。本文将从财务角度出发,为大家分享2个阶段的关注要点:目标成本确定阶段、项目动态成本管控阶段。

     

     ①

     | 目标成本确定阶段 | 

     ?

     

    在目标成本确定阶段,除前期、建安、配套成本外,配合财务完成项目的税收筹划(土地增值税税筹)非常重要。土地增值税执行的是“预征+清算”的制度,由于预征率相对比较低,在项目结束后往往都要补税,退税的情况很少。在项目前期编制目标成本时,一般取大值计入目标成本,以尽可能少预征。

    土地增值税是累进税率,一般房企大多利用“临界点”的方法对土地增值税进行税收筹划。税率表如下:

    土地增值税对普通标准住宅、非普通标准住宅分别核算:

    · 普通标准住宅,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;

      超过20%的,应就其全部增值额按规定计税。

    · 高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅,不适用免征范围。

    这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应,可以进行纳税筹划。如果通过前期测算已得,房地产开发企业建造的普通住宅出售的增值率在20%这个临界点上。

    那么,我们应该如何通过“临界点”来进行税筹呢?主要包括两个方面:

    (1)通过适当控制出售价格

    销售收入下降了,而可扣除项目金额不变,增值率自然会降低。当然,这会带来另一种后果,即导致收入的减少,此举是否可取,就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小,权衡得失做出选择。

    (2)增加可扣除项目金额

    比如增加房地产开发成本、开发费用等,使商品房的质量进一步提高(如,进行简单装修等做法,同时增加房屋售价)。但是,在增加房地产开发费用时,应注意税法规定的比例限制,开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。

    【案例】精装修方案对普通高层住宅土地增值税“临界点”的影响分析:

    这里请注意,扣除项目金额有:

    ①取得土地使用权所支付的金额;

    ②开发土地的成本、费用;

    ③新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的估价价格;

    ④与转让房地产有关的税金;

    ⑤财政部规定的其他扣除项目。

    【方案一】:某高层住宅售价18,500元/m2,分摊后可售单方含税价10,703元/m2,在此情况下测算出需缴纳土地增值税3713万。

    【方案二】:在方案一的基础上同时增加成本及收入(收入增加>成本增加)。增值额/扣除项目金额占比<50%,则土增税税率30%。此时利润额减少481万(9281-8800),但土增税亦减少1073万(3713-2640)。

    【方案三】:在方案一的基础上同样也是增加成本及收入(收入增加>成本增加)。增值额/扣除项目金额占比49.41%,非常接近50%。此时利润额减少155万(9281-9126),但土增税亦减少975万(3713-2738)。如实际过程中控制得稍有偏差,49.41%的占比率就会突破,增值税率就会跳到40%这一档。

    故方案二相对稳妥。在项目实际操作过程中,可以分别从项目单业态利润率、整盘利润率两个角度出发,合理合规分摊各业态之间成本,尽可能考虑各业态之间缴纳的土地增值税相对平衡。

     

     ②

     | 动态成本管控阶段 | 

     ?

     

    动态成本管控阶段是项目成本管理周期中最长的一个阶段,一般项目周期约为2~3年。从财务角度出发,成本人员应该注意以下6点:

    (1)统一地库及不可售业态成本分摊原则。各房地产企业约定的比例各不不同,但都有遵循的一般性原则,不可出现项目前期按可售面积分摊,过程中因种种原因随意调整为按建筑面积分摊的情况。

    (2)合理管控合同付款节点(从现金流角度出发)。如预付合同等有利于降低企业资金缺口,降低融资成本。

    (3)合理取得可抵扣的进项税发票。成本测算时假定进项税税率,同时也预设专票取得率为100%。但实际开发过程中,当出现供应商达不到一般纳人条件、或开具不了增值税专用发票的情况,不可抵扣的进项税应计入成本。同时,在合约阶段应积极与供应商洽商下调含税价格。

    (4)关于可退费用的处理,举例说明以下2类费用:

    ①开发过程中,因规范导致费用的减免:例如墙改基金、散装水泥、白蚁费(2017年4月实行取消收费)。对于已经缴纳此部分费用的项目,开发商可向项目当地缴纳部门提交退费申请。此部分的成本已计入目标成本,在费用回退后在动态成本中将此部分成本释放。各地申请退回办理手续不同,昆山市办理退费办法如下:

    ②保证金类费用,例如:货币保证金、维修基金(不同地区收费标准不同)此费用一般不计入成本,但其资金成本应计入项目资金成本。

    (5)可售面积单方指标的监控。成本统计表现方式可分为2种:完税总成本(万元)、可售面积单方指标(元/m2)。后者除与自身成本高低之外,还与可售面积息息相关,需对开发过程中不同阶段面积(预测面积、实测面积)的变化高度敏感。

    在下表中某项目利润率为16.64%。

    该项目总成本未发生变化的条件下,因联排销售面积由原18,326m2降低到16,493m2,整盘利润率较之前由16.64%降低到13.63%。如下表:

    案例表明:即使在总成本不变的前提条件下,可售单方指标也会因可售面积的不同而大相径庭,从而直接影响项目利润率。

    (6)定期与财务核对已发生成本(合同及补充合同金额、及时更新签证变更金额、结算金额)、已付款金额。合理预估待发生成本,掌控目标成本内的限额指标及限额价格的执行情况。

     

     | 总结 | 

     ?

     

    成本人须明确财务部门需要怎样的成本数据,才能更好地、更有效率地完成成本管理工作。本文从财务角度出发,依次分析目标成本确定阶段、项目动态成本管控阶段的管理要点。

    在目标成本确定阶段,成本部配合财务完成项目的土地增值税的税筹工作;在项目动态成本管控阶段,成本人员应该注意:统一地库及不可售业态成本分摊原则、控制合同付款节点、合理取得进项税发票、可退费用的管控、可售面积单方指标的监控等。

    成本管理是建立在项目全员、全过程成本管理意识和文化上,从不同的角度审视成本管理工作,可以实现更有效的管控,并有效实现房地产项目的开发目标和企业目标。

     
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